Patrimoniumvennootschappen

Achtergrond

De voorbije decennia hebben veel Belgen een vastgoedpatrimonium aangelegd in een vennootschapsvorm om fiscaal vriendelijk een pensioen of erfenis op te bouwen of om bijvoorbeeld een woonhuis of handelspand te kopen.

Vroeg of laat breekt toch altijd het moment aan voor de aandeelhouders om hun vermogen te herstructureren of hun nalatenschap te plannen, en dan blijken deze vennootschappen veeleer een last te zijn geworden. Ze vereisen immers een actief beheer, wat niet altijd evident meer is en het innitiële fiscale voordeel werkt op den duur toch eerder averechts.

FORLI constateert dat patrimonium vennootschappen vaak over vele jaren zijn opgebouwd indien opportuniteiten zich voordeden, en dat deze vastgoed portfolios vaak te divers in locatie of in het soort vastgoed zijn, om voor een professionele belegger interessant te zijn.

Graag denkt FORLI met u mee wat voor u de beste oplossing is voor uw vastgoed vennootschap richting uw pensioen of indien u uw nalatenschap wilt structureren.

Nadelen van een vastgoed vennootschap

_{Bron: DeTijd, 20 november 2017}

1. Belasting op meerwaarde

Als de vennootschap de woning verkoopt, wordt ze belast op de meerwaarde. ‘Dat is het verschil tussen de prijs bij verkoop en de fiscale waarde van de woning’, zegt Geert De Neef van Lydian Advocaten (vastgoedrecht en vermogensplanning).
Veronderstel dat uw vennootschap tien jaar geleden een pand kocht voor 360.000 euro, waarvan 240.000 euro voor de woning en 120.000 euro voor de grond. De vennootschap kan de grond niet afschrijven. De woning schrijft ze af over een periode van 30 jaar.
Tien jaar later is de woning in de boeken van de vennootschap nog (240.000 euro x 20/30) = 160.000 euro waard. Samen met de grond is de fiscale waarde van het pand dan 280.000 euro. De vennootschap kan de woning verkopen voor 400.000 euro. In dit voorbeeld is de meerwaarde 120.000 euro, een bedrag welke met een vennootschapsbelasting van 30 procent zal worden belast.

2. Belasting op uitkering

Bovendien zit bij verkoop de volledige opbrengst van 400.000 euro in de vennootschap. Als u die opbrengst naar uw persoonlijk vermogen wilt overhevelen, moet dat gebeuren via de uitkering van een dividend en moet de vennootschap nog eens 30 procent roerende voorheffing inhouden.

3. Vennootschap moeilijk te financieren

‘Als een woning in een vennootschap is ondergebracht, kan dat ook voor kandidaat-kopers een groot struikelblok vormen’, stelt Neven. De kandidaat-koper moet de aandelen in uw vennootschap overnemen, wat niet opportuun is als hij zelf geen ondernemer is, welke de mogelijkheden aanzienlijk beperken. Bovendien riskeert hij bot te vangen bij de bank. Die zal geen hypothecair krediet kunnen toestaan, omdat ze wettelijk geen hypotheek kan vestigen op de woning in een vennootschap. Ter referentie, als uw woning niet in een vennootschap is ondergebracht, wordt de meerwaarde niet belast op voorwaarde dat het om uw gezinswoning gaat of als de verkoop kadert in het normaal beheer van uw privévermogen. De meerwaarde op andere gebouwen wordt wel belast als u die meerwaarde als particulier binnen vijf jaar na de aankoop van het gebouw realiseert. Dan geldt een tarief van 16,5 procent op de gerealiseerde meerwaarde.

4. Belasting op huurinkomen

Tot slot is er een belangrijk verschil naargelang de woning door een vennootschap of door een particulier wordt verhuurd. Een vennootschap moet al haar huurinkomsten in haar opbrengsten opnemen, maar kan ook alle relevante kosten aftrekken. Het saldo vormt de belastbare winst. Die wordt onderworpen aan de vennootschapsbelasting van 30 procent.

Als u het saldo van de huurinkomsten naar het privévermogen wilt overhevelen, is er ook weer een roerende voorheffing van 30 procent verschuldigd. Als u een woning als particulier verhuurt aan een privépersoon die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan blijven de gevolgen in de personenbelasting beperkt. U wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Het maakt in dat geval niets uit hoeveel huur u als particulier ontvangt.

Voordelen van een verkoop

FORLI ziet verscheidene redenen waarom investeerders hun patrimoniumvennootschap wensen te verkopen.

Zo is het na verloop van tijd vaak minder evident geworden om de administratieve lasten te dragen van zo’n vennootschap, en haar verplichting om telkens weer te herinvesteren. Men wil dan graag afstand nemen van deze lasten en verplichting, voor zichzelf en voor de volgende generatie.

Wij zien vaak dat verkopers hun patrimonium te gelde willen maken om een verdeling eenvoudiger te maken voor een volgende generatie, of omdat men verwacht elders een betere investering te kunnen maken.

En uiteraard zijn er veel ondernemers die simpelweg met pensioen wensen te gaan om van hun oude dag te genieten. Zij wensen dan ook vaak hun handelspand te verkopen.

Waarom verkopen aan FORLI?

Door het verkopen van de vennootschap aan FORLI zijn er veel voordelen boven het zelf liquideren van de entiteit.

FORLI voldoet aan de hoogste standaard als vastgoed belegger met een sterke balans om snel met één overnames al uw vastgoed te financieren.
U heeft geen verkoopkosten. U ontvangt uw geld vrij van enige kosten en belastingen in privé.
FORLI zal u met een klein, gespecialiseerd team direct inzage kunnen geven wat er mogelijk is en welk optimaal rendement behaald kan worden bij een verkoop.
Wij doorlopen vanaf eerste contact altijd dezelfde stappen om alles zo efficiënt mogelijk te laten verlopen en u een goede tijdslijn te geven waarin wij tot een transactie kunnen komen.
Wij nemen alle soorten vastgoed over.
Onze managers hebben 15 jaar vastgoed ervaring in heel België (Vlaanderen, Wallonië en Brussel).
Wij zijn zeer discreet.
U heeft te maken met één koper voor de gehele vennootschap.
Een eenvoudige en snelle procedure met een zekere afloop.
Er is geen onzekerheid over de duur van verkoop in tegenstelling tot wanneer u zelf zou liquideren.

Tevreden klanten

Samen met de verkoper bepalen we op voorhand wat voor de verkoper het juiste traject is, en wat de ideale timing hiervan is, zodat wij het optimale resultaat voor de verkoper bekomen. Onze overtuiging is dat een tevreden verkoper ook weer een volgende verkoper zal willen aanbrengen in een min of meer gelijke positie.

1. Eerste afspraak met verkoper

Na een eerste ontmoeting met de aandeelhouders zal FORLI eerst intern het betreffende vastgoed en de meest recente balans van de vennootschap bestuderen.

2. Interesse om te kopen

Vervolgens laten we u zo snel mogelijk weten welke mogelijkheden wij voor u zien en of we geïnteresseerd zijn in een overname van uw vastgoedvennootschap en op welke voorwaarden.

3. Intentieverklaring

Om de onderhandelingen voor beide partijen te formaliseren verzorgt FORLI een intentieverklaring (LOI) waarin de prijs, voorwaarden en tijdslijn vast worden gelegd.

Persoonlijk contact

Wij ontmoeten de geïnteresseerde verkopers persoonlijk om hun behoeften en wensen te bespreken. Ons team spreekt vloeiend Nederlands, Frans en Engels. Onze ervaring is dat bij deze discrete zaken het van belang is dat eenieder zich in zijn eigen taal kan uitdrukken om zijn persoonlijke verwachtingen en time-line helder uiteen te zetten.

4. Due Diligence

Uw contactpersoon zal u een lijst bezorgen van alle nodige documenten voor een korte due diligence. Een dergelijk onderzoek bestaat uit alle controles die wij als koper voorafgaand aan iedere transactie uitvoeren om een nauwkeurig beeld te hebben van de vennootschap en al haar activiteiten. Ons team zal u waar mogelijk assisteren om de documenten te bekomen.

5. Het koopcontract en de overdracht

Onze intentie is om u een ontwerp koopcontract te sturen binnen maximaal 2 weken na ontvangst laatste document.

De overdracht en betaling van de verkoopprijs zal plaatsvinden zo spoedig mogelijk bij de notaris, tijdens de overdracht van aandelen en aanpassing van de sociale zetel.

David
Algemeen Directeur

“Discretie, zorgvuldigheid en transparantie zijn onze kernwaarden tijdens iedere overname procedure waarbij een warme, persoonlijke relatie bij ons voorop staat.”

Zeger draagt de algehele verantwoordelijkheid voor FORLI. Hij staat voor de kwaliteit, en degelijkheid, en is samen met Serge Demortier tevens uw directe aanspreekpunt bij FORLI.

Gerry
Projectanalyse en -selectie

“Onze analyse en selectiecriteria zijn het resultaat van ruim 15 jaar ervaring in vastgoedbeleggingen. Ik hanteer ze, maar de totstandkoming van projecten is een teaminspanning.”

Serge selecteert, analyseert en controleert de aangeboden vastgoedbeleggingen. Strenge selectiecriteria en hoge kwaliteitsnormen zijn de standaard.

Contact

Indien u vragen heeft betreffende uw vastgoed vennootschap willen wij u graag te woord staan.
U kunt ons per email of per telefoon bereiken.

David: 0474 00 00 00
Gerry: 0474 00 00 00

info@forli.be

Forli
grotestraat 1
9980 stad
Belgie
Tel. 016-00 00 00

Veelgestelde vragen

KOOPT FORLI APPARTEMENTSGEBOUWEN IN MEDE-EIGENDOM?

Ja. FORLI koop alle soorten vastgoed; woningen, handelspanden en appartmentsgebouwen al dan niet in volledig eigendom.Om de volgende generatie te ontzorgen is onze ervaring dat in veruit de meeste gevallen het verkopen van de vennootschap het beste resultaat geeft. Zo krijgt u het geld vrij van enige belasting op uw rekening en kunt u het eenvoudig verdelen over uw erfgenamen of andere assets kopen die minder administratieve lasten geeft.

HOE KAN IK MIJN PATRIMONIUM VENNOOTSCHAP HET BESTE OVERDRAGEN AAN MIJN KINDEREN?

Bij meerdere erfgenamen is onze ervaring dat een dergelijke erfenis vaak tot discussie kan leiden omtrent de nodige herinvesteringen, onderhoud of administratieve lasten.
Om de volgende generatie te ontzorgen is onze ervaring dat in veruit de meeste gevallen het verkopen van de vennootschap het beste resultaat geeft. Zo krijgt u het geld vrij van enige belasting op uw rekening en kunt u het eenvoudig verdelen over uw erfgenamen of andere assets kopen die minder administratieve lasten geeft.

KOOPT FORLI OOK VASTGOED MET GROOT ACHTERSTALLIG ONDERHOUD?

Ja. FORLI koopt alle soorten vastgoed en zal waar nodig de verbouwingen uitvoeren om het vastgoed weer up-to-date te krijgen.

IK WIL SNEL VERKOPEN, HOE ZEKER BEN IK DAT FORLI OOK EEN VERKOOP INTENTIE ZAL KUNNEN DOORZETTEN?

FORLI heeft een sterke balans en een groep van investeerders achter zich naast goede bankrelaties en zal de betaling binnen de afgesproken termijn kunnen afnemen. De verkoper ontvangt haar geld direct in prive, vrij van belasting, bij de executie van het contract bij de notaris.

IK HEB (HOGE) BANKLENINGEN IN MIJN VENOOTSCHAP, IS DIT EEN PROBLEEM?

Dit is geen enkel probleem, wij nemen de huidige leningen over tegen de bestaande condities, waarbij er eventueel een verrekening zal plaatstvinden indien de rentevoet erg afwijkt van de huidige markt situatie.

IK HEB NOG PRIVEGARANTIES IN DE VENNOOTSCHAP, IS DIT EEN PROBLEEM?

Nee, dit is geen enkel probleem. Wij zullen de garanties overnemen en verrekenen in ons aanbod.

WAT GEBEURD ER MET DE HUURDERS ALS IK VERKOOP?

FORLI heeft de intentie om een grote portefeuille op te bouwen. In de meeste gevallen zullen wij het vastgoed in verhuurde staat aanhouden en voor de lange termijn beheren waarbij de bestaande huurders gewoon kunnen blijven zitten.